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地产下行将是常态,央企也在卖资产

(文/张志峰 编辑/马媛媛)尽管政策端利好消息不断释放,但房地产行业仍未见好转迹象。

11月29日,国际评级机构惠誉发布研报预期,2024年中资房企的经营环境仍将充满挑战,但在政府支持政策的提振下,高线城市的销售额应逐步回稳,从而为市场复苏奠定基础。

不过在惠誉看来,市场复苏将是一个漫长的过程,“房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹,而是会步入一个缓慢下行的新常态。”

研报预计,2024年全年合同销售额将下降0%-5%,这意味着该年度将实现收入10万亿-10.5万亿元人民币。房地产行业的分化格局或将持续,经济发达地区和城市的销售额在未来12个月内将趋于稳定,而低线城市消纳未售出存量住房的道路依旧漫长。

京沪两大项目接连易主

在此背景,近年来在土地市场及融资市场表现亮眼的部分央国企,也开始出售旗下部分资产。

11月28日,中粮集团旗下核心房地产上市平台大悦城控股发布公告称,已成功出让旗下上海鹏利置业所有股权,交易对价41.42亿元,目前交易已完成。

而上海鹏利置的核心资产便是几年前名噪一时的上海顶级豪宅——中粮海景壹号项目的5、6、7号楼,房屋类型为公寓。项目位于上海陆家嘴金融核心区,毗邻汤臣一品,拥有黄浦江畔顶级江景。


中粮海景壹号

此次交易也宣告,大悦城持有15年的中粮海景壹号最后三栋公寓正式易主。

值得一提的是,接盘方上海邕鹏实业有限公司(下称“邕鹏实业”)背后股东,为房地产行业久违的“煤老板”。

天眼查数据显示,邕鹏实业由自然人余虹泽和刘彦操分别持有70%及30%股份。

其中,大股东余虹泽为内蒙古多家能源公司的关联方,比如在内蒙古明满能源有限责任公司担任执行董事,而内蒙古明满能源有限责任公司又是由内蒙古满世煤炭集团股份有限公司99%持股。

二股东刘彦操亦在鄂尔多斯市汇峰煤炭能源有限公司、鄂尔多斯市德润天泽股权投资有限公司等多家能源公司担任法人代表,其中德润天泽又是由准格尔旗博远煤炭运销有限责任公司、内蒙古满世煤炭集团股份有限公司等持股。

无独有偶,几乎与中粮海景壹号项目同期挂牌出让的还有子公司北京昆庭资产管理有限公司持有的北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目,交易价格42.56亿元,受让方为中邮人寿保险股份有限公司。

华侨城多地核心项目挂牌

无独有偶,就在几天前,另一家房企华侨城也将南京市建邺区的NO.2015G61地块(A地块)挂上货架。

该地块所在项目华侨城欢乐滨江因包含南京超级地标“河西南摩天轮”,而备受关注。


尚在开发中的河西南摩天轮项目

不同于其他专注于住宅开发的央企,重仓文旅地产的华侨城在此轮下行周期中遭遇的现金流压力更早凸显,其变卖资产回血的进度也在近年来逐步加速,出现在清单中的标的资产,也从不知名的亏损项目开始,渐渐变成了上海、西安、南京、成都等核心城市的地标级重点项目。

如11月21日挂牌的上海苏河湾项目酒店系列资产,就是华侨城(上海)置地手中的重要资产,包含知名的宝格丽酒店、宝格丽公寓,以及各类配套用房,转让底价24.3亿元。

11月17日,西安华侨城实业有限公司挂牌转让的“曲江新区太平坊项目”,旁边就是大唐不夜城大慈恩寺遗址公园等地标。

同日,华侨城挂牌出让“成都文化旅游发展股份有限公司2500万股股份”,包含华侨城在成都安仁古镇项目的大量主体权益。

经营业绩方面,华侨城的亏损幅度相较大悦城更为严重:前三季度实现营业收入约123.21亿元,同比减少4.38%;归属于上市公司股东的净利润约-20.4亿元,同比减少9813.98%。

截至2023年三季度末,华侨城账面货币资金423.92亿元,对应的债务却高达1373.83亿元。尽管企业2023-2024年度已获得控股股东华侨城集团的400亿元借款额度,但对于企业庞大的债务和资金难题,仍非长久之计。

也正因此,华侨城只得紧抓最后一根“救命稻草”,无奈选择变卖核心资产充实现金流。

民企亦有利好消息传出

相较于央国企,民营房企的处境则更加令人担忧。

尽管去年至今,有关房企融资的支持政策频出,从“金融16条”到“三支箭”,从信贷、债券、股权三方面支持房地产企业融资政策陆续落地。

11月17日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会三部门联合召开得金融机构座谈会,还特意提及,支持规范经营的民营房企持续发展,积极发挥“央地合作”增信模式作用,促进解决民营房企发债难问题。

随即有50家规模房企被融资“白名单”的市场消息传出,称包括出险房企在内的多家民营房企均会被列入其中。

但截至目前,真正能够从信贷、债券、股权三方面获得融资支持落地的民营房企却屈指可数,更遑论出险房企。

不过,这并不代表出险房企就此躺平,在利好政策加持下,近期多家民营房企债务展期、债务重组方案顺利进行。

11月30日早间,大连万达商管发布公告称,一笔即将到期的6亿美元债的调整还款计划方案获得99.3%以上债券持有人同意。

根据调整方案,万达计划在未来1年内分4次还清该笔美元债,不涉及其他公开债的调整,且未来也不会调整,还款来源于稳定的租金收入和珠海商管分红。

公告称,发行人、附属担保人和公司对债券持有人表示最深切的感谢,能够在短时间内取得多数债券持有人的支持,这证明了债券持有人对发行人、附属担保人的信心,此次债券的展期能够使得公司缓解近期流动性压力,以应付预期的未来现金流。

而几天前,出险头部房企融创也传出利好消息,称公司境外债务重组的各项条件已获满足,重组在11月20日正式生效。这也使其成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

融创预计,此次境外债重组对于企业降债规模达45亿美元,加之今年年初已完成了160亿元的境内债重组,整体债务重组规模折合人民币约900亿元。

但在惠誉看来,尽管政府旨在改善民营房企融资渠道的举措密集出台,但国有房企的优势地位或将在2024年进一步扩大。预期中国政府将继续致力于遏止房地产市场的下行压力波及系统稳定性,并将发布后续措施避免因未完工房地产项目积压及房价大幅波动对市场造成负面干扰。

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