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疯了!谁在买“老破大”?现在看学区房为啥不再是“老破小”了?



8月将至,随着“暑期档”的来临,很多家长们也开始考虑孩子未来上学的问题了,虽然今年“择校”的话题再次被热议,但更多的家长还是认为,3-5年不可预测,选上一套带学校的房子,才是最“踏实”的做法。

也正因如此,进入七月份以来,很多拥有学区优势的二手房房源再次成为置业焦点。那么,现在买房,是选一套总价超低的老破小合适,还是“斥巨资”来一套“老破大”呢?



疯了!谁在买“老破大”?

前不久的一次直播看房过程中,笔者遇到了3组客户准备来看该房源。这种情况在2023年还是首次遇到。

从产品来看,这次直播的是一套164平的三室户型,总价接近200万,总价不低,面积较大,从房龄来看,已经超过20年了,为什么这个外界看来注定没人要的“老破大”,也会有人来看呢?

“这套房子价格非常合适,与周边相比,它的总价至少低了20万左右,所以非常有竞争力”,贝壳找房的工作人员告诉笔者,“而且关键是,这个房子是双学区,占据了比较好的教育资源,所以比较抢手”。

原来,进入七月以来,占据学区优势的房源都出现了一波小的成交热,而与往年不同的是,过去购房者可能会“扎堆”绝对低价的老破小,但是今年来看这种大户型的购房者也变得多了起来。



笔者查阅了该房源所在小区发现,仅6月份,该小区成交就超过6套房源,这与很多几个月都“不开单”的小区形成了鲜明的对比。而从成交户型来看,只有1套56平的小两室,和1套70平的两室是“小户型”,其余均为百平以上的两室、三室格局。



同时,笔者也查阅了该小区周边二手房销售情况,从结果来看,周边二手房同样是两室、三室的大面积产品成交略多于40-60平的一室、小两室产品。有趣的是,在某个典型的“学区小户型”项目中,最近成交的同样是园区内面积相对较大的,86平两室产品。

“最近虽然也有业主来看低总价的小户型,但是大面积产品最近也比较走俏”,这位工作人员告诉笔者,“最近学区房的成交周期大幅缩短,学区需求在七月份正在被集中释放,预计在8月份,二手房市场可能会迎来一波小的成交高峰”。

不爱低价爱三室?为啥越来越多的购房者开始将目光转向了大面积学区房呢?原来,这与最近市场的变化有着很大关系。



“教改”推进 兼具居住属性房源受关注

这几年,由于生源日趋集中,因此许多热门中小学的入学普查也日趋严格,有家长表示,去年的普查就非常严格,“现在不仅问家长,还问孩子,那问的问题,你都想不到,不是真住这里,可能就露馅儿了”一位家长说。

也正因如此,此前打算“资产配置”的家长,为了更为稳妥,都改变了此前的想法,转而打算在主校区范围内“一步到位”,选一套适宜居住的二手房,确保学位无虞。

其实,很多家长不仅担心老破小不适宜居住的问题。在当前市场环境下,虽然为了孩子购置一套占据优质教育资源的房子是很多家长的“必修课”,但尽可能让房子保值,“别赔太多”的想法也依旧存在。



此前有分析认为,老破小除了学区价值外,几乎没有附加值,未来一旦教育政策发生变化,这种房子几乎就是“砸手里”了,而选一套相对更为宜居的两室、三室产品,即使未来教育政策发生变化,至少房子还有宜居属性,还是具备一定市场价值的。

也正因如此,今年在为孩子们“掂对”上学问题的时候,很多家长都将目光转向了两室、三室户型产品上。当然,也会有人问,那么这一波成交热,是否代表着市场即将回暖呢?一些还在想着“抄底”的投资客,会不会就此出手呢?

综合当前数据来看,答案非常清晰,不会。



“按需置业”仍是主流

从最近的成交数据来看,沈阳北行、长白等传统优质教育板块虽然价格环比5月略有上浮,但与2022年相比,二手房挂牌价格同比仍为下降。

从成交来看,沈阳二手房单日成交量仍维持在百套左右,并没有形成新的单日成交高峰。这标志着,沈阳的置业需求一直存在,刚性需求也正在逐步释放。市场仍在,但随着投资客的退潮,成交体量正在逐步回归“新常态”。

这也印证了我们此前的判断:房产的金融属性会越来越弱,居住属性会越来越强。

最近两室、三室二手学区房带看量的小幅回温,也恰好印证了这一判断。与过去盲目追求“落户上学”不同,现在家长们虽然仍关注教育资源,但是“能住”、“住的舒服”已经逐渐成为和“教育资源”同样重要的置业因素了。



从这种置业观的变化来看,沈阳的购房者正在回归理性。购房者置业的“必须选项”正在逐步增加,未来,也许需要同时满足“地段优、品质佳、价格低、学区好、物业强”等条件的房源才有可能成交。这种成交趋势,就是“自住型市场”的成交特征。

说这么多,其实也就是一句话,如果真的有上学、结婚等需求,那么现在出手,可选房源多,价格适中,正是出手好时机,至于什么“继续降价”这些担心,根本不是我们该考虑的事儿,我们要想的是,错过这次,可能就要买“即买即落户”的房源上学了,而按照沈阳2023年的土地出让情况来看,3年以后,真的能有这样的房子在售么?

至于想着“抄底”,趁机赚一笔的朋友,还是把眼光往其他行业上看看吧,未来,随着各种“养房”成本的提升和房产的低换手率时代的来临,“投资”房产,已经不再是稳赚不赔的买卖了。

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